|   | 

От имущества к недвижимости

От имущества к недвижимости

От имущества к недвижимости

В последние годы в республике большое внимание уделяется увеличению доходной базы местных бюджетов, в частности, путем совершенствования системы имущественного налогообложения как одного из основных источников доходов. Так, на долю налога на имущество приходится от 10 до 15% общих поступлений в местные бюджеты, на долю земельного налога — от 3 до 7%.
Анализ темпов роста поступлений по имущественным платежам за 2010-2016 годы показывает, что в 2014-2015 годах наблюдалось резкое снижение поступлений как по земельному налогу, так и по налогу на имущество, что свидетельствует о неполном охвате всех категорий плательщиков, несовершенстве налогового администрирования. Благодаря принимаемым со стороны правительства мерам, в 2016 году поступления по данным налогам возросли на 10-15%.
Необходимо подчеркнуть, что в 2018 году приняты меры, направленные на дальнейшее совершенствование системы имущественного налогообложения. Так, по налогу на имущество юридических лиц из объектов обложения налогом на имущество были исключены оборудование и основные фонды, по налогу на имущество физических лиц пересмотрен порядок определения налогооблагаемой базы исходя из кадастровой стоимости имущества, по земельному налогу кардинально сокращено количество зон с разными ставками обложения.
Принятые изменения направлены на облегчение администрирования, сокращение издержек бизнеса на ведение отчетности, а также расширение налоговой базы и наиболее полный охват плательщиков.
Несмотря на значительные положительные сдвиги, дальнейшее реформирование системы имущественного налогообложения на современном этапе социально-экономического развития регионов является наиболее актуальной задачей.

В стране/Налоговая политика

 В настоящее время в Узбекистане широкомасштабно проводится обсуждение Концепции реформирования налоговой системы Республики Узбекистан. Перейти от налогов на имущество к налогу на недвижимость предлагает автор статьи.

 В последние годы в республике большое внимание уделяется увеличению доходной базы местных бюджетов в частности путем совершенствования системы имущественного налогообложения как одного из основных источников доходов. Так, на долю налога на имущества приходится от 10 до 15% общих поступлений в местные бюджеты, на долю земельного налога – от 3 до 7%.

На сегодняшний день в Узбекистане разный объект налогообложения
по налогу на имущество у физических и юридических лиц

Анализ темпов роста поступлений по имущественным платежам за 2010-2016 годы показывает, что в 2014-2015 годах наблюдалось резкое снижение поступлений как по земельному налогу, так и по налогу на имущество, что свидетельствует о неполном охвате всех категорий плательщиков, несовершенстве налогового администрирования. Благодаря принимаемым со стороны правительства мерам в 2016 году поступления по данным налогам возросли на 10-15%.

Необходимо подчеркнуть, что в 2018 году приняты меры, направленные на дальнейшее совершенствование системы имущественного налогообложения. Так, по налогу на имущество юридических лиц из объектов обложения налогом на имущество были исключены оборудование и основные фонды, по налогу на имущество физических лиц пересмотрен порядок определения налогооблагаемой базы исходя из кадастровой стоимости имущества, по земельному налогу кардинально сокращено количество зон с разными ставками обложения.

Принятые изменения направлены на облегчение администрирования, сокращение издержек бизнеса на ведение отчетности, а также расширение налоговой базы и наиболее полный охват плательщиков.

Несмотря на значительные положительные сдвиги, дальнейшее реформирование системы имущественного налогообложения на современном этапе социально-экономического развития регионов является наиболее актуальной задачей.

 Имущество и недвижимость в отличиях

На сегодняшний день в Узбекистане разный объект налогообложения по налогу на имущество у физических и юридических лиц. Так, у физических лиц объектом налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачные строения, гаражи и иные строения, помещения, сооружения, находящиеся на территории Республики Узбекистан.

У юридических лиц же объектом обложения является следующее имущество:

1) недвижимое имущество, включая полученное по договору финансовой аренды (лизинга);

3) объекты незавершенного строительства, строительство которых не завершено в нормативный срок, установленный проектно-сметной документацией на строительство этого объекта, а в случае, если нормативный срок строительства не установлен, — в течение двадцати четырех месяцев с начала строительства;

4) оборудование, не введенное в действие в установленный срок в соответствии со сроками, установленными проектно-сметной документацией, а в случае отсутствия в проектно-сметной документации сроков ввода в действие оборудования, для определения объекта налогообложения принимаются сроки, утвержденные руководителем юридического лица, выступающим заказчиком, но не более одного года с момента передачи оборудования в монтаж.

Объект обложения по налогу на недвижимость вне зависимости от плательщика определяется исходя из площади земельного участка и находящихся на нем строений, исчисленных по кадастровой стоимости в соответствии с реально складывающимися рыночными ценами.

Потребность в реформировании налогообложения недвижимости обусловлена
необходимостью рационализации использования земли и строений, находящихся на ней

Поскольку имущественные налоги являются наиболее надежным и стабильным источником доходов бюджета на местном уровне, целесообразно пересмотреть действующую систему их уплаты и разработать концептуальные предложения по внедрению нового налога на недвижимость, которые будут направлены на: увеличение налоговых поступлений от недвижимости в местный бюджет и изменение отношений на рынке недвижимости. 

Потребность в реформировании налогообложения недвижимости обусловлена необходимостью рационализации использования земли и строений, находящихся на ней. Существующий механизм начисления и взимания имущественных налогов в большей степени служит фискальным целям и не способствует эффективному использованию объектов. Так, налог на имущество имеет свойство с течением времени капитализироваться в стоимость имущества, что снижает его рыночную стоимость. Немаловажным аспектом является и то, что налог на имущество юридических лиц не стимулирует внедрение новых технологий, инвестиций в модернизацию основных фондов. Поэтому продуманный механизм унификации имущественных налогов будет способствовать повышению эффективности использования ресурсов.

 Контуры модели

Исходя из вышеизложенного, а также с учетом зарубежного опыта имущественного налогообложения предлагается следующая модель налога на недвижимость, изображенная на прилагаемой схеме.

Для наиболее полного представления о предлагаемом налоге следует обратить особое внимание на его ключевые особенности. Во-первых, учитывая тот факт, что поступления от налога на недвижимость являются частью доходной базы местных бюджетов, подобный вид налогообложения является своего рода платой за те местные общественные услуги, которые получают собственники. Во-вторых, данный налог в значительной степени играет перераспределительную роль, исходя из предпосылки, что владельцы большей собственности относятся к слоям населения с более высоким уровнем достатка. В-третьих, с помощью налога на недвижимость подвергаются налогообложению те виды доходов, которые не могут быть базой подоходного налога – например, доходы физических лиц от сдачи имущества в аренду.

Налог на имущество юридических лиц не стимулирует внедрение новых технологий, инвестиций в модернизацию основных фондов

На современном этапе реформ как для налогоплательщика, так и для бюджета каждой страны особое значение приобретает сумма отчислений от того или иного вида налога. Действующая на сегодняшний день система определения инвентаризационной и балансовой остаточной стоимости (база налогов на имущество физических лиц и предприятий) не соответствует реальной, т.е. рыночной. При переходе к налогу на недвижимость в качестве налоговой базы будет выступать совокупная рыночная стоимость земли и строений, находящихся на ней.

Для определения стоимости единицы земли наиболее целесообразно применять нормативно установленный некий средний уровень для каждого региона, в зависимости от назначения земли (промышленное, сельскохозяйственное, жилищное, коммерческое, сельскохозяйственное, а также лесной фонд и незастроенные необработанные земли), что позволит дифференцировать стоимость участков земли с помощью соответствующих коэффициентов. В качестве дополнительных факторов, влияющих на окончательную стоимость участка земли, рассчитанную на основе средней стоимости, можно предложить следующие: месторасположение по отношению к крупным населенным пунктам, развитость социальной инфраструктуры, для сельскохозяйственных земель – плодородность.

С помощью налога на недвижимость подвергаются налогообложению те
виды доходов, которые не могут быть базой подоходного налога

 Задача определения средней стоимости для регионов должна решаться тремя возможными способами: с помощью рыночной стоимости аналогичной земли, в случае отсутствия таковой – капитализированной рыночной стоимости аренды земли и, наконец, по доходности на единицу площади в зависимости от того вида деятельности, для которой используется земля.

 Зарубежные тонкости

 Налог на недвижимость применяют 130 стран мира, причем он отличается существенным разнообразием как с точки зрения правового статуса налогоплательщика, объекта налогообложения, так и в способах определения налогооблагаемой базы, принятых процедур взимания налога.

Опыт многих развитых стран свидетельствует о существенной роли, которую играют налоги на недвижимое имущество в составе общего налога на капитал и имущество. Так, поступления от этого налога составляют 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% в Канаде и до 52% во Франции.

Мировой опыт свидетельствует о том, что система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций, как в развитых странах, так и в странах с переходной экономикой.

Рассмотрим методы оценки, используемые в большинстве стран мира, применяющих капитальную рыночную стоимость для налогообложения недвижимости.

В Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также в Голландии и Швеции используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.

При переходе к налогу на недвижимость в качестве налоговой базы будет выступать
совокупная рыночная стоимость земли и строений, находящихся на ней

В Австралии, для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности используется подход с точки зрения доходности на единицу площади объекта. Тот же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады.

Годовая рентная стоимость недвижимости используется во Франции и Великобритании. Во Франции строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. При этом вся совокупность жилого фонда разбита на восемь групп, к каждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета. Земля, на которой расположены объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном подходе к определению стоимости единицы ее площади. Для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений используется годовая или текущая рентная стоимость в базовом году. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта.

Налог на недвижимость применяют 130 стран мира, причем он отличается существенным разнообразием

В Великобритании оценка недвижимости для целей налогообложения по рыночной рентной стоимости используется лишь в отношении нежилых объектов. Для жилого фонда установлена шкала, рассчитываемая на основе рентной стоимости, к каждому шедулю которой применяются собственные ставки.

 Учитывая условия Узбекистана

 Таким образом, с учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что оценка недвижимости является наиболее серьезной проблемой, которая существует в настоящий момент и которая препятствует введению налога на недвижимость. Введение налогообложения недвижимости по стоимости, определяемой иными способами, нежели по балансовому или инвентаризационному методам, требует составления кадастра недвижимости, что может занять достаточно долгий промежуток времени.

Вместе с тем, создание кадастра недвижимости является одним из важнейших этапов проведения реформы налогообложения недвижимости. Следующим этапом должна стать оценка для целей налогообложения стоимости недвижимости на основе методик, установленных в законодательном порядке, а также оценка земли на основе средних цен на единицу площади, установленной для региона. При этом на время составления кадастра и проведения работ по оценке недвижимого имущества предполагается оставить в силе действующую систему налогообложения имущества.

Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с
точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций

Следует учитывать тот факт, что в настоящее время имущественные налоги составляют существенную часть налоговых поступлений местных бюджетов и при определении ставок немаловажным является сохранение аналогичного уровня доходов. Поэтому ставки налога на недвижимость должны быть установлены на достаточно высоком уровне.

Что касается льгот, то их целесообразно установить для определенных категорий объектов недвижимости, предусмотрев при этом необлагаемый минимум ее стоимости. В международной практике широко распространено освобождение от налогообложения недвижимости образовательных, благотворительных, социальных и культурных учреждений. Этот опыт рекомендуется использовать и в условиях Узбекистана. Особого обсуждения требует установление льгот для сельскохозяйственных земель. Вместе с тем, представляется целесообразным отказаться от установления льготных условий налогообложения по другим критериям.

Создание кадастра недвижимости является одним из важнейших
этапов проведения реформы налогообложения недвижимости

Необходимо отметить, что при хорошо налаженном учете объектов недвижимости, а также частом мониторинге их состояния и постоянном анализе конъюнктуры рынка переоценка рыночной стоимости может осуществляться автоматически, на основании определенной модели с заданными параметрами. Однако при формальном подходе к расчету велика вероятность недоучесть важные факторы, влияющие на рыночную цену, что может привести к негативным последствиям. По этой причине целесообразно проводить периодическую комплексную переоценку рыночной стоимости раз в несколько лет, а внеплановую переоценку проводить в некоторых особых случаях. К таким случаям могут, например, относиться: переход права собственности от одного экономического агента другому, проведение мероприятий, вносящих изменения в эксплуатационные характеристики объекта, а также общее резкое изменение конъюнктуры рынка недвижимости вследствие воздействия макроэкономических факторов.

В международной практике широко распространено освобождение от налогообложения
недвижимости образовательных, благотворительных, социальных и культурных учреждений

Резюмируя вышесказанное, целесообразно учитывать условия, необходимые для замены действующих на территории Республики Узбекистан имущественных налогов единым налогом на недвижимость, что потребует большой подготовительной работы и больших затрат правительства, особенно в части организации сплошного учета и оценки объектов недвижимости. Исходя из вышеизложенного, а также с учетом зарубежного опыта имущественного налогообложения пердлагается следующая модель налога на недвижимость, изображенная на прилагаемой схеме.

Основные элементы налога на недвижимость

Основные элементы налога на недвижимость

 Источник: составлено автором на основе изучения зарубежного опыта и анализа действующего законодательства Республики Узбекистан

 Необходимо разработать…

В заключение можно сделать вывод о том, что введение налога на недвижимость в Узбекистане целесообразно с учетом текущих и среднесрочных приоритетов экономической политики и окажет положительное влияние на: формирование доходов местных бюджетов; снижение числа налоговых платежей за счет их унификации; справедливое распределение налогового бремени; повышение уровня налогового управления и укрепление основ эффективного налогообложения. В этой связи целесообразно разработать:

  • систему дифференциации и стимулирования налогоплательщиков, уплачивающих налог на недвижимость с учетом их имущественного положения, не применявшуюся ранее в узбекском  законодательстве.  Данная система будет направлена на снижение налогового бремени по юридическим лицам в части основных средств и нематериальных активов;
  • предложения по наиболее оптимальным механизмам и инструментам оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, направленным на дальнейшее ее совершенствование;
  • принципиальные подходы по совершенствованию системы формирования кадастра недвижимого имущества, способствующие наиболее полному учету объектов налогообложения, максимально оперативному реагированию на изменение данных, содержащихся в кадастре, а также простоте и удобству определения налогооблагаемой базы и исчисления налога на основе кадастровых данных.

Эльмира Ахмедова

Экономическое обозрение №4,2018

Ваши комментарии

КОММЕНТАРИИ (0)

Бизнес

Подписывайтесь на нас

Контакты

    Телефон: +(998 71) - 150-02-02
    Факс: +(998 71) 150-32 20
    e-mail: info@cer.uz 
    Наш адрес: Узбекистан, г.Ташкент, Чиланзарский район, ул. Новза 6