A+ A A-

Апартаменты заказывали? Обзор рынка элитных квартир Ташкента

  • Автор  Жамолиддин Турдимов
Оцените материал
(2 голосов)
Хорошего должно быть много! Перефразируя известное выражение, можно сказать, что хорошего жилья тоже должно быть много. Его много строится и в Узбекистане, особенно в столице. Несмотря на метаморфозы экономики, хорошая квартира в центре Ташкента по привычке считается одним из надежных способов сохранения капитала. Но так ли это на самом деле? В тонкостях столичной элитной недвижимости разбирался корреспондент «ЭО».

Строительство и ипотека

По данным Госкомстата Узбекистана, в 2012 году за счет различных источников финансирования в стране было построено 82,7 тыс. квартир (73,4 тыс. в 2011 году). Средняя площадь одной квартиры составила 123 м2.

В региональном разрезе в 2012 году больше всего квартир было построено в Наманганской области — 14,5 тысячи. За ней следуют Сурхандарьинская и Ферганская области — 8,5 тыс. и 8 тыс. соответственно.

В Ташкенте за 2012 год было построено 4,1 тыс. квартир, против 2,3 тыс. в 2011 году.

Основная часть построенного жилья реализуется на условиях ипотеки. По состоянию на 1 сентября 2013 года почти 58,5 тыс. семей получили ипотечный кредит в общем объеме около 777 млрд. сумов.

Вторичный рынок

В 2012-м количество нотариально оформленных сделок по купле-продаже квартир (домов) в Узбекистане достигло 97,7 тысячи. Лидирует столица. По Ташкенту было заключено 31,5 тыс. договоров на приобретение жилья. На втором месте находится Ташкентская область — 14,8 тыс. сделок. Остальные области Узбекистана заметно отстают по активности риелторов от столичного региона.

Вне зависимости от ситуации на рынке, застройщики достаточно свободно формируют цены на элитные квартиры

В пятерку лидеров по операциям с жилой недвижимостью входят Ферганская (9 тыс. сделок), Самаркандская (6,1 тыс. сделок) и Андижанская (5,2 тыс. сделок) области.

Стоимость строительства и цена за метр

В 2010 году средняя по республике стоимость строительства 1 м2 в многоквартирном жилом доме обходилась в 213,6 тыс. сум. (142,3 тыс. сумов в 2009 году).

Среди областей наиболее высокая стоимость квадратного метра жилья была зафиксирована в Ташкентской области — 267,6 тыс. сумов, а наиболее низкая — в Сырдарьинской области (153,8 тыс. сумов).

По городу Ташкенту стоимость 1 кв. метра жилья в 2010 году составляла 474,6 тыс. сумов (267,4 тыс. в 2009 году). В этот же период средняя цена 1 м2 в ташкентской новостройке под ипотеку колебалась в среднем от 1,1 до 2 млн. сумов. На вторичном рынке столичного жилья цены были несколько ниже  — от 700 тыс. до 1,3 млн. сумов в зависимости от состояния и месторасположения квартиры.

На сегодняшний день на столичном рынке недвижимости цена 1 м2 составляет:

  • в среднем около 2,2 млн. сумов на вторичном рынке;
  • от 2 до 3 млн. сум. и выше в новостройках (со включенной стоимостью базовой отделки).

Кто и где строит?

Право на строительство жилья в столице имеют около десятка компаний. Но, как показало небольшое исследование, широко известными застройщиками жилья премиум-класса являются только две – СП Gabus и ООО Goldenhouse. У первой на счету 20 завершенных и строящихся жилых комплексов, а у второй – 6. Количество квартир в каждом комплексе – от 92 до 300, с числом комнат от 2 до 6 на квартиру. Также предлагаются пентхаусы.

География новостроек, в основном, охватывает центральную часть города, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, туристической, торговой и развлекательной инфраструктурой.  

Цена вопроса

Факторы, влияющие на формирование цен на элитную недвижимость, можно разделить на две группы.

Первая связана с объективными параметрами. Это целый комплекс характеристик, которыми должна обладать элитная квартира, включая выгодное месторасположение (см. «Район имеет значение»), собственную инфраструктуру, удобный выход на транспортные развязки.

Второй фактор носит субъективный характер и он сильно отличает сегмент элитной недвижимости от прочих — стабильно высокая цена. Вне зависимости от рыночной и экономической ситуации, застройщики и девелоперы удерживают цены на высоком уровне и регулярно пересматривают их в сторону повышения. Здесь прибыль формируется не за счет скорости продаж, а за счет премиальной наценки. Проще говоря, элитная квартира просто «ждет своего покупателя».

Как показал телефонный опрос компаний-застройщиков элитного жилья, цены квадратного метра в построенных жилых комплексах столицы сильно различаются. Минимальная цена 1 кв. метра жилья, к примеру, начинается от 1,7 млн. сум. (без отделки). А максимальная цена зафиксирована в жилом комплексе «Лабзак» в Шайхантахурском районе г. Ташкента. Здесь цена за 1 м2 составляет 3 млн. сумов. При средней площади квартиры 120-184 м2 ее стоимость может колебаться от 360 до 552 млн. сумов.

Условия приобретения

Квартиры можно купить как в ипотеку, так и на условиях полной оплаты. Обязательными требованиями при ипотечном кредитовании являются:

  • первоначальный взнос в размере не менее 25% от стоимости приобретаемого жилья;
  • страхование жилья, предоставленного в залог на весь период кредита.

Срок кредитования составляет от 10 до 30 лет в зависимости от банка. Ипотечный кредит предоставляется в размере до 75% от стоимости приобретаемого жилья. Некоторые банки ограничивают ее 2500-кратным размером минимальной заработной платы (подробности об условиях ипотеки см. в таблице).

Обязательным условием предоставления ипотеки является наличие стабильного источника доходов.

Помимо первоначального взноса покупателя ожидают следующие расходы:

  • оплата за проведение оценки стоимости жилья;
  • расходы по оформлению документов по купле-продаже.

Не всегда выгодные инвестиции

Минимальная цена 1 кв. метра квартиры в новостройках – от 1,7 млн. сумов. И это без отделки и ремонта внутри

Широко распространено мнение, что недвижимость — самый надежный объект капиталовложений. Но финансово-экономический кризис 2008 года разрушил этот миф. А сравнительные расчеты демонстрируют, что он еще и не самый прибыльный (см. рисунок).

Рассмотрим ситуацию. Допустим, в 2008 году у вас был выбор приобрести квартиру или сделать срочный депозитный вклад в банке на эту же стоимость квартиры под 26% годовых. Даже несмотря на то, что в последующие годы процентная ставка по срочным вкладам физических лиц снизилась сначала до 24%, а затем до 22%, выгодным оказался именно банковский вклад. За 5 лет он увеличил бы ваши сбережения в 3,5 раза, в то время как рыночная цена приобретенной на эти деньги квартиры увеличилась всего в 2 раза.

Как видно, все зависит от складывающейся экономической ситуации в стране. Поэтому, выбирая объект инвестиций, следует тщательно взвестить и просчитать все ожидания.

Жамолиддин Турдимов

 

Вставка:

РАЙОН ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ

В разрезе по районам столицы самые дорогие квартиры — в Шайхантахурском районе ($831 за 1 кв. м). На втором месте по дороговизне недвижимости — Мирабадский район ($795 за 1 кв. м). Третье место делят квартиры в Чиланзарском и Яккасарайском районах ($775 за 1 кв. м). Самые дешевые квартиры — в Бектемирском районе ($470 за 1 кв. м), что почти в 2 раза меньше, чем в Шайхантахурском.

По оценке компании Credo Max Estimation

 

Задайте вопрос эксперту

Воспользуйтесь возможностью задать вопрос экспертам, выбрав в списке ниже интересующую вас тему. Ответы на наиболее интересные вопросы появятся на страницах журнала "Экономическое обозрение".
Неверный ввод
Неверный ввод

Подписка

Уважаемые читатели!

Не забудьте оформить подписку на наш журнал на 2017 год.

Подписаться на журнал можно с любого очередного месяца во всех почтовых отделениях Узбекистана.

Оформить подписку можно также через редакцию, оплатив счет.

Наши подписные индексы:
- для индивидуальных подписчиков - 957;
- для предприятий и организаций - 958.

Журнал выходит 12 раз в год.

Цитатник "ЭО"

"В одной только Москве открыты 253 узбекских ресторана. Но традиции национальной кухни можно прочувствовать, только посетив Узбекистан".
ЭО, №4, 2014 г.
Review.uz 2014 - 2017. Все права защищены.
Перепечатка материалов допускается только при наличии активной ссылки на портал.