A+ A A-

Расквартированный офис

  • Автор  Хамид Кенджаев
Оцените материал
(0 голосов)
Общая площадь коммерческих площадей, переданных в аренду в 2014 году в Ташкенте, составила 5,5 млн. м2. В денежном выражении объем рынка оценивается в 243,5 млрд. сумов, из которых 96,8 млрд. сум. (40%) приходятся на сегмент помещений под офисы.

 

Динамика спроса на офисные помещения в Ташкенте в период с 2011 по 2013 годы была положительной. В 2014 году количество контрактов по аренде офисных помещений сократилось приблизительно на 4%, по сравнению с 2013 годом (см. рис. 1). Впрочем, это не сказалось на объемах рынка в денежном выражении, которые увеличились в 2014 году на 18%, по сравнению с объемами 2013 года, и составили 96,8 млрд. сум. (см. рис. 2).

Причины кроются в высоких темпах роста средней цены за аренду 1 квадратного метра офисного помещения, которая в долларовом эквиваленте подскочила в 2014 году в среднем на 40% к уровню 2013 года. Вероятно, арендодатели переоценили спрос столичного бизнеса. Столь динамичный рост цен не имел ничего общего с ситуацией в экономике и лишь заставил бизнес искать пути оптимизации затрат на аренду, в том числе за счет сокращения площадей либо выбора более дешевых вариантов.

Сжатие спроса на аренду офисов в Ташкенте происходит неравномерно.

Во-первых, наибольшее снижение наблюдается в сегменте, ориентированном на малый бизнес, — квартиры первых этажей, переведенные в разряд нежилых помещений. Крупные бизнес-центры не испытывают существенного недостатка спроса. Средний уровень загруженности арендных площадей в бизнес-центрах варьируется от 75 до 97%. Это достаточно высокий показатель на фоне возросшего количества предложений по аренде офисных помещений. За 2014 год количество пустующих и высвобождаемых помещений, сдаваемых частными арендодателями, увеличилось в среднем на 18-23%.

Во-вторых, арендаторы, в целях экономии, стали перебираться из центральных районов поближе к средней полосе города. Но более заметным стал тренд отхода на «дальние рубежи» от дорог. Спрос сместился с домов, прилегающих к дорогам, на 2–3-й ряды домов от дороги, а также с первых этажей на второй-третий этажи. В результате конец 2014–начало 2015 годов ознаменовались снижением средней цены за аренду офисных площадей (см. табл. 1). Причем средняя стоимость аренды помещений вдоль дорог снизилась на 10% к уровню 2014 года с 28 до 25,6 долл. США по курсу ЦБ, в то время как средние цены на аренду помещений во 2–3-м рядах домов и на верхних этажах снизились незначительно.

Как показывают результаты опроса, весьма вероятно, что отток арендаторов из центральной части города продолжится как минимум и в первом полугодии текущего года. Из общего числа опрошенных 27% планируют сменить месторасположение офиса. Причем 47% из планирующих переезд сделают это из соображений экономии затрат (см. рис. 3).

 
Расклад по районам

За последние пять-семь лет микрорайон «Дархан» утратил свое звание Центра деловой активности (ЦДА). Если быть точнее, изменения в генеральном плане транспортных коммуникаций, а также появление новых бизнес-центров сформировали своего рода полукольцо деловой активности, которое охватывает центральные части Яккасарайского, Мирабадского, Юнусабадского и Чиланзарского районов. В 2014 году на эти районы пришлись 57% рынка аренды офисных помещений против 47% в 2010 году (см. табл. 2).

Наиболее востребованы офисы, расположенные в бизнес-центрах или на первых этажах жилых домов в районе м. Ойбек, по улицам А. Темура, Т. Шевченко, Ш. Руставели.

За пределами ЦДА наибольшим спросом пользуются офисы Мирзо-Улугбекского и Яшнабадского районов, на которые приходятся 18% рынка.

 

Цена аренды

На первый взгляд, арендовать офис в переоборудованном жилом помещении даже в центральных районах дешевле, чем снять такую же площадь в бизнес-центре. Средняя арендная плата за офис без мебели и оргтехники в центральном районе составляет 10–15 у.е. за 1 кв. м в месяц. Пропорционально удалению от центра города, как географического, так и делового, снижается и цена арендной платы. Так, в таких районах, как Башлык, Кушбеги, Куйлюк, в окрестностях аэропорта, завода «Электроаппарат», Рисового базара арендовать офис можно уже за 5–10 у.е. за кв. метр.

За оборудованный мебелью офис цена возрастает в 1,5–2 раза вне зависимости от района.

Экономическая выгода аренды офиса в переоборудованном жилом помещении, по сравнению с бизнес-центром, не так очевидна

Но если учесть, что затраты на коммунальные услуги в офисах из переоборудованных жилых помещений оплачиваются арендатором, а их сумма может достигать 500–700 тыс. сум. в месяц, то разница в цене существенно снижается. Добавив к этому отсутствие в большинстве опций услуг по уборке помещений и наличие ограниченного места для парковки, выгоды аренды переоборудованного жилого помещения по отношению к бизнес-центрам снижаются в разы, если вовсе не исчезают.

Наиболее привлекательными как в ценовом (совокупном) факторе, так и в качестве предоставляемых услуг являются бизнес-центры, крупнейшие из которых указаны в табл. 3.

Цены на аренду в бизнес-центрах достигают уровня 20-30 долларов США за 1 кв. м в месяц по курсу ЦБ. Расположение в крупных бизнес-центрах позволяет арендаторам централизованно размещать в них представительства партнеров или смежников.

Среди прочих преимуществ — это наличие в бизнес-центрах резервных систем энергоснабжения, которые позволяют исключить влияние перебоев в городском энергоснабжении на работу офиса.

Наличием бесплатной автопарковки могут похвастаться Международный бизнес-центр, «Пойтахт», Международный банковский финансовый центр, «Ташкент-Плаза», Uzincomcenter. Не все бизнес-центры обладают достаточно большими парковками, что вынуждает их использовать право на парковку в качестве одной из услуг. К примеру, при аренде 100 кв. м в бизнес-центре Inkonel гарантировано лишь одно парковочное место на прилегающей территории.

И все же, при таком большом количестве «плюсов» есть ряд опций, по которым бизнес-центры проигрывают «квартирным» офисам.

Во-первых, «квартирный» офис дает возможность круглосуточного доступа и свободный режим работы, в то время как в большинстве бизнес-центров доступ в здания регулируется порядком работы охранных систем и служб безопасности.

Во-вторых, это наличие возможности развертывания собственных систем охраны и видеонаблюдения и, естественно, полный контроль над этими системами.

 

Ожидания и реальность

Выбор помещения под офис относится к категории решений, к которым предприниматели подходят с особой тщательностью. Перед принятием решений 69% опрошенных арендаторов своими силами проводили достаточно серьезный сравнительный обзор имеющихся вариантов по городу, 28% прибегали к услугам риелторских компаний для шортлистинга и лишь 3% опрошенных выбрали помещение без тщательного обзора.

Вместе с тем, как показал опрос, очень часто критерии, по которым выбирается помещение под офис, не совпадают с реальным положением дел либо не учитывается ряд факторов, кажущихся второстепенными на первый взгляд, но в итоге оказывающих существенное влияние на ведение бизнеса (см. рис. 4).

Так, решающим критерием при выборе помещения под офис стали:

  • стоимость 1 м2 — для 24% респондентов-арендаторов;
  • наличие парковки — для 20% респондентов;
  • расположение в центре города — для 20%.

Достаточно серьезное внимание уделяется и наличию телекоммуникаций арендуемого помещения (9% случаев приоритетного выбора), однако качество связи не является распространенным фактором (всего 3% выбора).

Близость маршрутов общественного транспорта важна для 9% респондентов.

При рассмотрении критериев, по которым арендаторы были разочарованы фактическим положением дел, выясняется, что:

  • в 17% случаев разочарованием стала цена аренды;
  • в 16% случаев разочарования вызваны Неудобный подъезд для индивидуального транспорта в 67% случаев становится причиной смены местоположения офиса существенной удаленностью от остановок общественного транспорта;
  • в 13% — арендованное помещение стало негативно влиять на имидж арендатора;
  • в 10% — недооценили возможности, площади парковки, которая формально имеется рядом с офисом, но воспользоваться ею не всегда получается.

Самым частым критерием, по которому был допущен просчет, оказался неудобный подъезд для индивидуального транспорта — 25% случаев. Просчет оказался настолько критичным, что 67% из «обжегшихся» планируют сменить месторасположение офиса для улучшения транспортных коммуникаций.

 

Хамид Кенджаев

 

Подготовлено на основе материалов МА Index Info

 

Архив номеров за 2015 год

Задайте вопрос эксперту

Воспользуйтесь возможностью задать вопрос экспертам, выбрав в списке ниже интересующую вас тему. Ответы на наиболее интересные вопросы появятся на страницах журнала "Экономическое обозрение".
Неверный ввод
Неверный ввод

Подписка

Уважаемые читатели!

Не забудьте оформить подписку на наш журнал на 2017 год.

Подписаться на журнал можно с любого очередного месяца во всех почтовых отделениях Узбекистана.

Оформить подписку можно также через редакцию, оплатив счет.

Наши подписные индексы:
- для индивидуальных подписчиков - 957;
- для предприятий и организаций - 958.

Журнал выходит 12 раз в год.

Цитатник "ЭО"

"Мир безграничен. Если транспорт дешев".
ЭО, №12, 2013 г.
Review.uz 2014 - 2017. Все права защищены.
Перепечатка материалов допускается только при наличии активной ссылки на портал.