A+ A A-

«Арендованная» проблема

  • Автор  Елена Ермохина
Оцените материал
(1 Голосовать)
«Арендованная» проблема «Арендованная» проблема

При осуществлении предпринимательской деятельности практически каждый предприниматель сталкивается с арендой недвижимости. При этом очень важно знать о некоторых нюансах, так называемых «подводных камнях», без учета которых можно столкнуться с очень неприятными последствиями. Мы попробуем не только рассмотреть возможные риски, но и попытаться их предотвратить. Неопытные предприниматели, очень часто подписывая договор об аренде офиса, не читают его, а потом оказываются один на один с возникшими проблемами. Чтобы избежать подобного, нужно просто грамотно составить договор. Перефразируя классика, скажем: «Проблему легче предотвратить, чем ее… арендовать».

 

Обращайте внимание на детали
    Внимательно читайте договор, который собираетесь подписывать. В него может быть включена плата за Интернет, охрану здания, уборку территории, пользование лифтом и прочие моменты. Нормальные арендодатели обязываются сами оплачивать подобные услуги, несколько повышая стоимость аренды и сразу озвучивая ее потенциальному арендатору.
    Иногда арендодатели при расчете предоставляемых услуг пользуются какими-то внутренними коэффициентами. К примеру, вы неожиданно для себя можете обнаружить, что плата за Интернет в офисном центре выше в несколько раз средней по городу.
    При заключении договора необходимо проверить наличие у арендодателя документально оформленного права предоставлять имущество в аренду и наличие (отсутствие) прав третьих лиц на объект аренды.
    ВАЖНО! Арендодатель должен быть либо собственником имущества, либо лицом, управомоченным собственником или законом передавать имущество в аренду (статья 538 Гражданского кодекса). Проверить можно, запросив у арендодателя правоустанавливающие документы на потенциальный объект аренды (договоры купли-продажи или аренды с последующим выкупом, свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности и т.д.)
Если арендодатель не собственник, а управомоченное собственником лицо, то должны быть предоставлены для подтверждения полномочий доверенность, договоры поручения (комиссии) либо иные документы.
    Не будет лишним вышесказанное отразить в договоре, а именно — статус арендодателя (собственник, комиссионер, поверенный и пр.) и перечень правоустанавливающих его полномочия документов с указанием их наименований, номеров, дат заключения (выдачи) и других необходимых реквизитов.

 

Арендодатель должен быть либо собственником

имущества, либо лицом, управомоченным

законом передавать имущество в аренду


    Не стоит забывать и о некоторых нюансах, содержащихся в ряде действующих нормативно-правовых актов. Например, одобрения крупных сделок по передаче в аренду недвижимого имущества акционерных обществ, обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью. Поэтому не лишне в указанном примере будет при передаче в аренду имущества позаботиться о наличии подтверждающих документов, а именно — протокола (иного документа) общего собрания участников (акционеров). Это тоже можно отразить в договоре. Кроме того, можно предусмотреть ответственность за несоблюдение рассмотренных требований.

Оговарием предмет аренды
    Важно идентифицировать передаваемое в аренду имущество (объект аренды), указав местонахождение, общую арендуемую площадь, количество, наименование и нумерацию помещений внутри здания (комнаты, подсобные помещения и т.д.), площади каждого из них, номер этажа, где располагается арендуемое помещение (при аренде в многоэтажных зданиях).
Для идентификации можно использовать план помещения, придав ему статус приложения к договору и его неотъемлемой части.
    В договоре рекомендуется отразить условия, характеризующие: назначение арендуемого помещения, цели и направления его использования и, безусловно, его состояния. Рекомендуем приложить к договору акт состояния офиса на момент сдачи, который составляется в свободной форме и должен быть внимательно прочитан, согласован и подписан обеими сторонами. В качестве документов, фиксирующих состояние помещения или здания, можно приложить фотографии. Но чтобы приложение к договору имело силу, оно должно быть подписано обеими сторонами, дабы впоследствии не возникало разногласий. Все это поможет избежать споров при возврате имущества. И чем подробнее будет это описание, тем меньше споров возникнет.
    Во время действия договора аренды может появиться необходимость ремонта арендованного имущества. Обязанности по ремонту распределяются следующим образом. По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание. Также может возникнуть ситуация, когда ремонт нужно делать по не зависящим от сторон обстоятельствам, например, залив помещения сверху третьими лицами.
    Если порча (утрата) арендованного имущества произошла по вине третьих лиц, то порядок действий сторон договора аренды следующий.
    Сначала арендатору надо установить виновное лицо, чьи действия привели к порче (утрате) имущества. После этого арендатор может обратиться к нему с требованием о возмещении убытков — расходов на осуществление ремонта поврежденного имущества, а поскольку часть его имущества была уничтожена, — стоимость такого имущества. Кроме этого, убытками для арендатора будут неполученные доходы, которые он мог бы получить, если бы его имущество не было повреждено (так называемая упущенная выгода).

 

Арендатор обязан проводить капитальный ремонт,

текущий ремонт, поддерживать имущество в исправном

состоянии и нести расходы на его содержание


    Убытки могут быть возмещены арендатору как в добровольном, так и в принудительном порядке. Но на практике добровольный порядок возмещения убытков встречается довольно редко, поэтом придется обращаться в суд.
    Если же окажется, что в результате затопления возникла необходимость в капитальном ремонте, он проводится за счет арендодателя, а в отношении причинителя вреда стороны договора аренды вправе выступить соистцами.

Опеределяем, сколько и когда нужно заплатить
    В договоре аренды необходимо указать форму (вид), размер, порядок и сроки внесения платы за пользование объектом аренды.
    Внесение арендной платы субъекты вправе установить единовременным платежом за весь срок аренды либо периодами (еженедельно, ежемесячно, ежеквартально и т.д.).
    Арендную плату можно установить твердой суммой, определить кратно к минимальному размеру заработной платы на дату платежа, указать в иностранной валюте (доллары США, евро и др.) либо в условных денежных единицах с обязательным требованием об осуществлении расчетов в национальной валюте — сум (часть первая статьи 245 Гражданского кодекса).
    Внимательно отнеситесь к условиям об одностороннем изменении арендодателем платы за имущество или другим условиям договора. Таких пунктов лучше избегать и договор не подписывать.
В договоре должны быть установлены сроки внесения арендной платы таким образом, чтобы не допускать двусмысленного толкования, что, к сожалению, встречается на практике очень часто.

 

Внимательно отнеситесь к условиям об одностороннем

изменении арендодателем платы за имущество или

другим условиям договора. Таких пунктов лучше

избегать и договор не подписывать

 

Еще раз о нюансах
    Если решите сдавать офис в субаренду, то пропишите эту возможность в договоре. Иначе могут возникнуть серьезные неприятности с собственником помещения.
    В договоре аренды обязательно нужно прописать процедуру расторжения отношений между арендатором и арендодателем. Рассмотрите все варианты, чтобы потом не остаться в проигрыше. Определите, за какой период времени вы должны предупредить владельца о вероятном выселении и будет ли возвращена предоплата при досрочном расторжении договора. Допускается установление случаев досрочного расторжения договора аренды, когда либо арендатор, либо арендодатель вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке. Это позволяет сторонам прописать удобные условия для себя, отвечающие интересам в конкретных правоотношениях.
    Составляя договор, помните: чем тщательней вы к его подготовке отнесетесь, тем меньше будет проблем в будущем.

 

 

Елена Ермохина

Задайте вопрос эксперту

Воспользуйтесь возможностью задать вопрос экспертам, выбрав в списке ниже интересующую вас тему. Ответы на наиболее интересные вопросы появятся на страницах журнала "Экономическое обозрение".
Неверный ввод
Неверный ввод

Подписка

Уважаемые читатели!

Не забудьте оформить подписку на наш журнал на 2017 год.

Подписаться на журнал можно с любого очередного месяца во всех почтовых отделениях Узбекистана.

Оформить подписку можно также через редакцию, оплатив счет.

Наши подписные индексы:
- для индивидуальных подписчиков - 957;
- для предприятий и организаций - 958.

Журнал выходит 12 раз в год.

Review.uz 2014 - 2017. Все права защищены.
Перепечатка материалов допускается только при наличии активной ссылки на портал.