Переоценивая недвижимость

Переоценивая недвижимость

3 декабря 2020 года принят Указ Президента Республики Узбекистан «О дальнейшем совершенствовании ресурсных налогов и налога на имущество». Указом предусмотрено поэтапное внедрение в течение 2021-2024 гг. механизма исчисления налога на имущество и земельного налога, приближенного к рыночной стоимости, объектов недвижимости (здания, сооружения и земельные участки).

Также будет проведен эксперимент по определению этой стоимости в «пилотных» районах республики (Мирзо-Улугбекский район г. Ташкента, Бостанлыкский район Ташкентской области, г. Навои и Ромитанский район Бухарской области) с привлечением при необходимости зарубежных экспертов.

Важность предусмотренных мер обусловлена тем, что действующая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принимаемая для расчета налога на имущество физических лиц, намного ниже рыночной стоимости. Фактически это стоимость материалов на момент строительства объектов в ценах 1991 года, умноженная на коэффициент износа и поправочные коэффициенты. Расположение дома, наличие инфраструктуры, благоустройство, класс объекта и многие другие рыночные показатели в расчет действующей кадастровой стоимости не берутся.

Согласно действующему механизму оценки, однокомнатная квартира равной площади в доме одного года постройки в центре возле метро и на окраине города стоит одинаково. В реальности же на рынке недвижимости разница в цене квартир в зависимости от места их расположения большая. Так, например, отклонение действующей кадастровой стоимости от фактической рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных в центре города Ташкента, составляет до 4 раз, а на окраине города – до 2 раз.

Принятые в 2018 году меры по переходу на налогообложение объектов имущества, принадлежащих физическим лицам, исходя из их кадастровой стоимости (отказ от инвентаризационной стоимости с 2018 года), позволили увеличить налоговую базу объектов недвижимости в 6,3 раза (при введении кадастровой стоимости также была пересмотрена в сторону снижения ставка налога на имущество физических лиц).

За последние 3 года увеличилось и количество объектов недвижимости, которые также повлияли на рост поступления налога на имущество физических лиц, среди которых: выявленные объекты недвижимости в рамках Постановления Кабинета Министров Республики Узбекистан от 29 июня 2017 года № 445, возведенные новостройки в течение последних 3 лет, а также проведенная разовая общегосударственная акция по признанию права собственности на самовольно построенные жилые помещения (жилищная амнистия), в соответствии с Указом Президента Республики Узбекистан от 20 апреля 2018 года № УП-5421.

Таким образом, количество объектов жилой недвижимости на начало 2021 года составило 7 830 тысяч объектов (на 2018 год – 6 492 тысячи объектов).

При этом в городе Ташкенте порядка 50% приходятся на объекты недвижимости, чья кадастровая стоимость составляет 50-100 млн. сумов, 23% объектов – до 50 млн. сумов и 30% объектов – свыше 100 млн. сумов.

Однако действующая кадастровая стоимость не соответствует реальной стоимости объекта и с социальной точки зрения является несправедливой. В то время как рыночная стоимость позволяет более полно оценить недвижимое имущество с учетом всех вышеперечисленных факторов и, по своей сути, она является более справедливой, поскольку учитывает конкретные особенности каждого объекта.

Здесь как раз и заключаются главные отличия действующей кадастровой стоимости объектов недвижимости от оценки по рыночной стоимости.

Эффективность нового механизма

Практически во всех развитых странах налогообложение объектов недвижимости производится на основе ее кадастровой стоимости, определенной исходя из рыночной информации и состояния рынка недвижимости на конкретную дату. Такая система является более прогрессивной и эффективной.

Налогообложение по кадастровой стоимости объектов недвижимости, приближенной к рыночной стоимости, подразумевает, что при равенстве ставок на более дорогой объект начисляется большая сумма налога, а кадастровая (не основанная на рыночной стоимости) или балансовая стоимость не всегда отражают реальную стоимость объекта, что особенно заметно на слабо развитых рынках.

Умеренные поступления от налогов на недвижимое имущество являются характерной чертой многих стран как с развивающейся, так и с развитой экономикой. Но глобальная тенденция заключается в росте налоговых поступлений от этого источника. Хотя повышение доходов от налога на недвижимость может быть довольно скромным, во многих странах налоговые поступления являются очень важным источником доходов для местных органов власти.

Реформа налога на имущество и земельного налога является важным приоритетом в налоговой политике, так как учитывает неиспользованный потенциал доходов, в том числе за счет перераспределения его нагрузки и поэтапного развития регионов. Развитие инфраструктуры в регионах позволит в дальнейшем увеличить налоговые поступления от налогообложения имущества и внесет существенный вклад в рост доходов местных бюджетов, в том числе для дальнейшего развития инфраструктуры района (города).

Высокая эффективность налогов, взимаемых с недвижимого имущества, обусловлена, главным образом, стабильностью налоговой базы. Эти налоги считаются более эффективными, чем другие, так как в меньшей степени влияют на распределение ресурсов, в частности, не влияют на решения о трудовых ресурсах, об инвестициях и инновациях.

Налоги на недвижимое имущество считаются хорошими местными налогами в силу того, что их, в основном, несут жители, и они повышают эффективность использования недвижимости в той мере, в которой действуют местные налоговые льготы, которые могут стимулировать более эффективное использование земли и освоение новых земель.

Определение широкой налоговой базы, включающей как землю, так и здания, имеет несколько преимуществ, так как позволяет значительно снизить налоговые ставки с меньшими искажениями реальной рыночной стоимости, поскольку фактическая стоимость сделок на рынке включает как землю, так и здания. Тем не менее, следует отметить, что лишь немногие страны облагают налогом только землю, а несколько стран взимают налог с земли и зданий по-разному.

Что касается оценки имущества, спектр методов варьируется от довольно простых, основанных на площади и использовании стоимости аренды, до методов, основанных исключительно на рыночной стоимости. Использование стоимости аренды, как правило, отражает только настоящее (и не обязательно альтернативное наилучшее) использование имущества. Надежная система налогообложения имущества опирается на метод оценки, имеющей базу, которая увеличивается в соответствии с фактической рыночной стоимостью и ростом экономики, что, в свою очередь, требует регулярной оценки.

Существует согласие о том, что система, основанная на рыночной стоимости, превосходит систему, основанную на площади (квадратный метр), а также системы, основанные на аренде, как с точки зрения увеличения доходов, так и справедливости. Однако во многих странах система, основанная на стоимости, может оказаться невозможной из-за отсутствия развитого рынка недвижимости, а также административных возможностей, необходимых для сбора и применения информации о рыночной стоимости.

В случае, если должна применяться кадастровая стоимость, важно, чтобы имелось понимание ее взаимосвязи с рыночной стоимостью. В частности, может рассматриваться вопрос о том, чтобы кадастровая стоимость представляла собой определенный процент от рыночной стоимости.

Измерение того, насколько оценки рыночной стоимости приближены к фактическим продажным ценам на проданные объекты недвижимости, укажет, приближена ли оценка к 100 процентам рыночной цены. Ввиду несовершенства рынка недвижимости оцениваемая рыночная стоимость с большей вероятностью будет составлять порядка 80 процентов рыночной цены, что нередко имеет место ввиду сложностей, связанных с разработкой моделей стоимостной оценки, которые могли бы обеспечить абсолютную точность выводимой рыночной стоимости.

Особенности процесса реализации

Внедрение механизма исчисления налога на имущество и земельного налога на основе кадастровой стоимости, приближенной к рыночной стоимости, объектов недвижимости, будет проводиться в два этапа:

- на первом этапе (2021-2023 годы) – на объекты недвижимого имущества жилого фонда (квартиры, индивидуальные жилые дома, дачные домики), а также земельные участки, занятые этими объектами;

- на втором этапе (2022-2024 годы) – на отдельные объекты недвижимого имущества нежилого назначения, а также земельные участки, занятые этими объектами.

За эти 4 года планируется провести оценку объектов недвижимости по их рыночной стоимости, то есть исходя из сформировавшегося на рынке спроса и предложения на объекты недвижимости, а в отдаленных регионах, где отсутствует рынок недвижимости, исходя из стоимости затрат на строительство объекта (затратный метод).

В период проведения реформы, с учетом международного опыта, будут рассмотрены меры, направленные на совершенствование налогообложения объектов недвижимости, например, такие как:

  1. Возможное применение базового не облагаемого налогом порога стоимости имущества (эта система исключает, как правило, очень большое количество малоценных объектов недвижимости). Данная мера облегчит общее бремя налогового администрирования и в то же время окажет незначительное влияние на общее состояние налоговых поступлений. Это внесет дополнительный элемент прогрессивности в налог и может также иметь важные социальные последствия, поскольку лица и семьи с низким доходом, как правило, владеют малоценным имуществом.
  2. Одновременно с введением рыночных оценок в качестве основы для налогообложения земельных участков налоговые ставки будут переведены в адвалорные (процентные), а структура ставок значительно упрощена. В системе, основанной исключительно на рыночной стоимости, налоговая ставка, в принципе, может быть одинаковой для всех объектов недвижимости в стране. Тем не менее, во многих странах используются дифференцированные ставки, например, для объектов недвижимости, принадлежащих предприятиям и частным лицам, как правило, с более высокими ставками, установленными для предприятий, чем для физических лиц.
  3. В ходе реформы не планируется обеспечить рост налоговых поступлений, то есть общий рост налоговой базы будет нивелирован размером налоговой ставки (как это было сделано в 2018 году), но в то же время будет достигнуто перераспределение собранной суммы и упрощено налоговое администрирование.

После получения первых результатов оценки будет проведен диалог с населением по информированию их о процессе оценки объектов недвижимости, правах на рассмотрение результатов оценки и возможности ее обжалования.

В стране/Налоговая политика

Дильшод Султанов, заместитель министра финансов Республики Узбекистан

Журнал «Экономическое обозрение» №5 (257) 2021

Поделиться постом

Похожие новости