Кўчмас мулкни қайта баҳолаш

Кўчмас мулкни қайта баҳолаш

2020 йил 3 декабрда Ўзбекистон Республикаси Президентининг "Ресурс солиқлари ва мол-мулк солиғини янада такомиллаштириш тўғрисида"ги фармони қабул қилинди. Фармонда 2021-2024 йиллар мобайнида мол-мулк ва ер солиқларини кўчмас мулк (бино, иншоот ва ер участкалари) объектларининг бозор баҳосига яқин бўлган кадастр қиймати асосида ҳисоблаш тизимини босқичма-босқич жорий этиш назарда тутилган.

Шунингдек, республиканинг «тажриба-синов» ҳудудларида (Тошкент вилоятининг Мирзо-Улуғбек тумани, Тошкент вилоятининг Бўстонлиқ тумани, Бухоро вилоятининг Навоий ва Ромитан тумани) зарур ҳолларда хорижлик экспертларни жалб этган ҳолда ушбу харажатларни аниқлаш бўйича тажриба ўтказилади.

Кўзда тутилган чора-тадбирларнинг аҳамияти шундаки, жисмоний шахсларнинг мол-мулк солиғини ҳисоблаш учун олинадиган кўчмас мулк объектларининг жорий кадастр қиймати бозор қийматидан анча паст. Аслида, бу 1991 йилдаги объектларини қуриш вақтида материаллар қиймати, амортизация коэффициенти ва тузатиш коэффициентларига кўпайтирилади. Жорий кадастр қийматини ҳисоблашда уйнинг жойлашиши, инфратузилманинг мавжудлиги, кўкаламзорлаштириш, объект синфи ва бошқа кўпгина бозор кўрсаткичлари ҳисобга олинмайди.

Жорий баҳолаш механизми кўра, марказда ёки метро яқинида ва шаҳар чеккасида бир йилда қурилган бир хонали уйнинг тенг майдони харажати бир хил. Аслида, кўчмас мулк бозорида хонадонлар нархи уларнинг жойлашишига қараб катта фарқ қилади. Масалан, Тошкент шаҳри марказида жойлашган кўчмас мулк объектларининг жорий кадастр қийматининг ҳақиқий бозор нархи 4 бараваргача, шаҳар чеккасида эса 2 бараваргача қиммат.

2018 йилда жисмоний шахсларга тегишли бўлган мол-мулк объектларини уларнинг кадастр қийматидан келиб чиққан ҳолда (2018 йилдан бошлаб инвентаризация қийматидан воз кечиш) солиққа тортиш бўйича қабул қилинган чора-тадбирлар кўчмас мулк объектларининг солиқ базасини 6,3 баробар ошириш имконини берди (кадастр қиймати жорий этилган тақдирда ҳам жисмоний шахсларнинг мол-мулкига солинадиган солиқ ставкаси камайтирилди).

Шундай қилиб, 2021 йил бошида турар-жой кўчмас мулк объектлари сони 7,830 минг объектни (2018 – йил учун-6,492 минг объект) ташкил этди.

Шу билан бирга, Тошкент шаҳрида 50% га яқин объектларнинг кадастр қиймати 50-100 млн. сўм, 23%-50 млн. сўмгача ва 30% - 100 млн. сўмга туширилган кўчмас мулк объектлари ҳиссасига тўғри келади.

Бироқ, жорий кадастр қиймати объектнинг ҳақиқий қийматига мос келмайди ва ижтимоий нуқтаи назардан адолатсиздир. Бозор қиймати эса юқоридаги барча омилларни ҳисобга олган ҳолда кўчмас мулкни тўлиқроқ баҳолаш имконини беради ва моҳиятан ҳар бир объектнинг ўзига хос хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда янада адолатли бўлади.

Бу ерда кўчмас мулк объектларининг жорий кадастр қиймати ва бозор қиймати бўйича баҳолаш ўртасидаги асосий фарқлар мавжуд.

Янги механизмнинг самарадорлиги

Деярли барча ривожланган мамлакатларда кўчмас мулкни солиққа тортиш унинг кадастр қиймати асосида амалга оширилиб, бозор маълумотлари ва кўчмас мулк бозорининг маълум бир санадаги ҳолатига қараб белгиланади. Бундай тизим янада прогрессив ва самаралидир.

Кўчмас мулк объектларининг бозор қийматига яқин бўлган солиққа тортилиши шуни кўрсатадики, агар ставкалар тенг бўлса, қимматроқ объект учун катта миқдордаги солиқ олинади ва кадастр (бозор қиймати асосида эмас) ёки баланс қиймати ҳар доим ҳам объектнинг ҳақиқий қийматини акс эттирмайди, бу айниқса, ривожланмаган бозорларда сезилади.

Кўчмас мулк солиқларининг ўртача даромадлари ривожланаётган ва иқтисодиёти ривожланган кўплаб мамлакатларнинг ўзига хос хусусияти ҳисобланади. Бироқ, глобал тенденция ушбу манбадан солиқ тушумларининг ўсиши ҳисобланади. Мол-мулк солиғи тушумларининг ўсиши анча камтарона бўлиши мумкин бўлса-да, кўпгина мамлакатларда солиқ тушумлари маҳаллий ҳокимият органлари учун жуда муҳим даромад манбаидир.

Мол-мулк солиғи ва ер солиғини ислоҳ қилиш солиқ сиёсатида муҳим устувор аҳамият касб этади, чунки даромадларнинг фойдаланилмаган салоҳиятини, шу жумладан, юкини қайта тақсимлаб олиш ва ҳудудларни босқичма-босқич ривожлантириш орқали ҳисобга олинади. Ҳудудларда инфратузилманинг ривожланиши мол-мулкни солиққа тортишдан олинадиган солиқ тушумларини янада оширади ва маҳаллий бюджет даромадларининг ўсишига, жумладан, туман (шаҳар) инфратузилмасини янада ривожлантиришга салмоқли ҳисса қўшади.

Кўчмас мулкдан ундириладиган солиқларнинг юқори самарадорлиги асосан солиқ базасининг барқарорлиги билан боғлиқ. Бу солиқлар бошқаларга қараганда самаралироқ ҳисобланади, чунки улар ресурслар тақсимотига камроқ таъсир кўрсатади, хусусан, меҳнат ресурслари, инвестициялар ва инновациялар ҳақидаги қарорларга таъсир кўрсатмайди.

Кўчмас мулк солиғи асосан аҳоли зиммасига тушганлиги сабабли яхши маҳаллий солиқлар ҳисобланади ва улар маҳаллий солиқ имтиёзлари амалда бўлган даражада кўчмас мулкдан фойдаланиш самарадорлигини оширади, бу эса ердан янада самарали фойдаланишни ва янги ерларни ривожлантиришни рағбатлантиради.

Ер ва биноларни ўз ичига олган кенг солиқ базасини аниқлаш бир неча афзалликларга эга, чунки у ҳақиқий бозор қийматини камроқ бузиш билан солиқ ставкаларини сезиларли даражада камайтиришга имкон беради, чунки бозорда битимларнинг ҳақиқий қиймати ер ва биноларни ўз ичига олади. Бироқ шуни таъкидлаш лозимки, фақат бир неча мамлакатгина ер солиғи, бир неча мамлакат эса турли йўллар билан ер ва бинолардан солиқ ундиради.

Мулкни баҳолаш билан боғлиқ ҳолда, усуллар доираси жуда оддий, майдон ва ижара харажатларидан фойдаланиш, фақат бозор қийматига асосланган усулларга асосланган. Ижара қийматидан фойдаланиш, қоида тариқасида, мулкнинг фақат ҳозирги (ва, албатта, муқобил бўлмаган) фойдаланишини акс эттиради. Ишончли мол-мулкни солиққа тортиш тизими ҳақиқий бозор қиймати ва иқтисодий ўсишга мувофиқ ошадиган базага эга бўлган баҳолаш усулига асосланган бўлиб, у ўз навбатида мунтазам баҳолашни талаб қилади.

Бозор қийматига асосланган тизим даромад ва капиталнинг кўпайиши бўйича майдонга (метр квадрат ) ва ижарага асосланган тизимлардан устун эканлиги тўғрисида келишув мавжуд. Бироқ, кўпгина мамлакатларда кўчмас мулк бозорининг ривожланмаганлиги ва бозор қиймати тўғрисидаги маълумотларни тўплаш ва қўллаш учун зарур бўлган маъмурий имкониятлар туфайли қийматга асосланган тизимни амалга ошириш мумкин эмас.

Кадастр қиймати қўлланилиши керак бўлса, унинг бозор қиймати билан муносабати ҳақида тушунча бўлиши муҳимдир. Хусусан, кадастр қиймати бозор қийматининг муайян фоизини ифодалайди деб ҳисоблаш мумкин.

Бозор қийматини баҳолаш сотилган кўчмас мулк бўйича ҳақиқий сотиш баҳосига қанчалик яқинлигини ўлчаш, баҳолаш бозор баҳосининг 100 фоизига яқинлигини кўрсатади. Кўчмас мулк бозорининг номукаммаллиги сабабли, тахмин қилинадиган бозор қиймати бозор нархининг 80 фоизи миқдорида бўлиши мумкин, бу кўпинча кўрсатиладиган маълумотларнинг мутлақ аниқлигини таъминлайдиган баҳолаш моделларини ишлаб чиқиш билан боғлиқ.

Амалга ошириш жараёнининг хусусиятлари

Кўчмас мулк объектларининг бозор қийматига яқин бўлган кадастр қиймати асосида мол-мулк солиғи ва ер солиғини ҳисоблаш механизмини жорий этиш икки босқичда амалга оширилади:

- биринчи этап (2021-2023 йиллар) – уй-жой фондининг кўчмас мулк объектлари (квартиралар, якка тартибдаги турар-жой бинолари, мамлакат уйлари), шунингдек ушбу объектлар эгаллаган ер участкалари учун;

- иккинчи этап (2022-2024 йиллар) – нотурар жойдаги кўчмас мулкнинг алоҳида объектлари, шунингдек, ушбу объектларни эгаллаган ер участкалари.

Ўткан 4 йил мобайнида кўчмас мулк объектларини бозор қийматига қараб, яъни бозорда шаклланган кўчмас мулк объектларига бўлган талаб ва таклифдан келиб чиқиб, кўчмас мулк бозори бўлмаган чекка ҳудудларда объектнинг қурилиш қиймати (харажат усули) асосида баҳолаш режалаштирилмоқда.

Ислоҳотлар даврида халқаро тажрибани ҳисобга олган ҳолда кўчмас мулк объектларини солиққа тортишни такомиллаштиришга қаратилган чора-тадбирлар кўриб чиқилади, масалан,:

1. Мулк қиймати учун солиқсиз асосий чегарани қўллаш мумкин (бу тизим, қоида тариқасида, жуда катта миқдордаги паст қийматли мулкни ўз ичига олмайди). Бу чора солиқ маъмуриятининг умумий юкини енгиллаштиради ва шу билан бирга солиқ тушумларининг умумий ҳолатига унчалик таъсир қилмайди. Бу солиққа қўшимча прогрессивликни қўшади ва муҳим ижтимоий оқибатларга олиб келиши мумкин, чунки кам даромадли шахслар ва оилалар паст қийматли активларга эга бўлишади.

2. Ер участкаларини солиққа тортиш учун асос сифатида бозор баҳоларини жорий этиш билан бир вақтда солиқ ставкалари адвалор (фоиз)га айлантирилади ва ставкалар тузилиши сезиларли даражада соддалаштирилади. Фақат бозор қийматига асосланган тизимда солиқ ставкаси, асосан, мамлакатдаги барча кўчмас мулк объектлари учун бир хил бўлиши мумкин. Бироқ, кўпгина мамлакатларда табақалаштирилган ставкалар, масалан, корхоналар ва жисмоний шахсларга қарашли кўчмас мулк учун, одатда, жисмоний шахсларга нисбатан корхоналар учун белгиланган юқори ставкалар қўлланилади.

3. Ислоҳотлар давомида солиқ тушумларининг кўпайишини таъминлаш режалаштирилмаган, яъни солиқ базасининг умумий ўсиши солиқ ставкаси ҳажмига (2018 йилда бўлгани каби) тенглаштирилади, лекин шу билан бирга, йиғилган суммани қайта тақсимлашга эришилади ва солиқ маъмурияти соддалаштирилади.

Баҳолашнинг дастлабки натижаларини олгач, аҳоли билан кўчмас мулк объектларини баҳолаш жараёни, баҳолаш натижаларини кўриб чиқиш ҳуқуқлари ва уни жалб этиш имконияти ҳақида маълумот бериш учун мулоқот ўтказилади.

Мамлакатда/Солиқ сиёсати

Дилшод Султанов, Ўзбекистон Республикаси Молия вазири ўринбосари

«Экономическое обозрение» журнали №5 (257) 2021

Мақолани улашинг

Ўхшаш янгиликлар