Пропискани бекор қилиш йўлида
Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2018 йил 26 декабрдаги ПҚ-4079-сон «Ўзбекистон Республикаси фуқаросининг хорижга чиқиш биометрик паспортини расмийлаштириш ва бериш тизимини яратиш ҳамда Ўзбекистон Республикаси биометрик паспорт тизимини модернизация қилишга доир қўшимча чора-тадбирлар тўғрисида»ги қарорига мувофиқ, 2021 йилдан бошлаб республика ҳудудида персоналлаштирилган шахсни тасдиқловчи гувоҳнома – ID-карталар жорий этилади.
Мамлакатимиз Президенти Шавкат Мирзиёев 2020 йилнинг 25 январдаги Олий Мажлисга Мурожаатномасида парламент ва ҳукуматга 1 апрелга қадар прописка тизимини ислоҳ қилиш бўйича халқаро тажрибани ўрганиб, уни такомиллаштириш бўйича аниқ таклифларни ишлаб чиқишни топширди. Шунга кўра, 2020 йилнинг 11 февраль куни прописка институти ислоҳоти эълон қилинган бўлиб, 1 апрелдан эътиборан доимий пропискадан қатъий назар Тошкент ва Тошкент вилоятида кўчмас мулк сотиб олишга рухсат берилди.
Ушбу тадқиқотда 2019 йил март ойидан 2020 йилнинг март ойигача бўлган даврда кўп қаватли уйлардаги хонадонлар нархи ҳақидаги комплекс ҳафталик маълумотлар асосида Тошкент шаҳридаги турар-жой қийматларининг қиёсий таҳлили ўтказилди. Бунинг учун хонадонларнинг ҳам ташқи, ҳам асосий ички омил ва хусусиятларидан келиб чиққан ҳолда турар-жойнинг баҳосини белгиловчи гедоник нархлаш модели қўлланилди. Йўлларни таъмирлаш, шунингдек, прописка институтини ислоҳ қилиш ҳақидаги янгиликлар уй-жой нархига таъсир этувчи ташқи омиллар сифатида кўриб чиқилди. Турар-жой мажмуасининг баландлиги, майдони, қаватлар сони, хоналар миқдори, бино қурилган материал ва ҳудудга кўра жойлашуви каби хусусиятлар хонадоннинг баҳосига таъсир кўрсатувчи ички омиллар ҳисобланади.
Уй-жойнинг нархига оид маълумотлар «Частный сектор-Недвижимость» сайтидан олинди. Сотилаётган хонадонлар рўйхати беш тоифага бўлинганди: бир хонали, икки хонали, уч хонали, тўрт хонали, беш ва ундан ортиқ хонали. 6502 та кузатишлардан иборат танлов ҳажми маълумотлар тозаланганидан сўнг 6261 тагача камайди. Пойтахтнинг барча туманларида 2019 йилдан 2020 йилгача таъмирланадиган йўллар бўйича маълумот «Минтақавий йўлларга буюртмачи хизмати» ДУКдан олинди.
Хорижий тадқиқотлар шарҳи
Сирпал (1994) лойиҳаланаётган савдо марказлари қурилиши тўғрисидаги эълонларнинг атрофдаги хонадонларга таъсирини ўрганиб, савдо марказларига яқин жойлашган уй-жой узоқдаги хонадонларга қараганда баландроқ нархланиши мумкин, деган хулосага келди.
Танг (2016) уй-жой нархи ва автомобилчилар учун божнинг жорий этилишига оид янгиликлар ўртасидаги алоқани ўрганиб чиқиб, пуллик альтернатив автомобил йўллари атрофидаги кўчмас мулк нархлари нисбатан тозароқ ҳаво ва шовқин даражаси пастлиги учун юқори, деган хулосага келди. Бундан ташқари, Тангнинг фикрича, автомобил йўллари учун солиқ жорий этилганидан сўнг ушбу трассалар атрофидаги уй-жой нархи мазкур ҳудуддан бир километр наридаги хонадонларга нисбатан 3,7 фоизга ошди.
Ниттел ва бошқ. томонидан ўтказилган тадқиқот (2016) давомида автомобиллар сонининг ортиши ҳақидаги янгиликларнинг уй-жой нархига таъсири таҳлил қилинди. Таҳлиллар автомобил чиқинди газларининг кўпайиши ушбу ҳуддудда жойлашган кўп хонали уйларнинг нархига салбий таъсир қилаётганини кўрсатди.
Батеман (2001) ва Нельсон (2008) мета-таҳлили транспорт воситалари сони ва йўлларнинг икки баравар ортиши ҳақидаги янгиликлар уй-жой сотиш нархларининг мос равишда 0,3-0,6 % ва 0,5-3 % га пасайишига олиб келишини, бу эса ҳавонинг ифлосланиши билан боғлиқлигини аниқлади.
Ли (2016) Пекинда темир йўл қурилиши бўйича режалаштирилган дастурлар ҳақидаги янгиликларнинг турар-жой мажмуалари нархига таъсирини ўрганиб чиқди. Унинг фикрича, мулк эгалари гавжумроқ ҳудудларда темир йўлларга яқин жойлашган хонадонлар учун қўшимча миқдорда ҳақ тўлашга тайёр, бу эса уй-жой нархларининг баландлигида намоён бўлади.
Ху (2016) метронинг янги линиялари катта марказлаштирилган шаҳарларда ижобий ташқи омил ҳисобланиб, одатда, уй-жой сотиш нархларига янада ижобий таъсир кўрсатади, деган хулосага келди. Шунингдек, у метро станциялари яқинида жойлашган турар-жой бинолари атрофида офис ва дўконлар барпо этилиши эҳтимоли кўпроқ эканини таъкидлаб ўтди.
Тавсифловчи статистика
2019 йил март ойидан жорий йилнинг март ойигача бўлган давр учун сотилаётган хонадонларнинг ўртача майдони 64 кв. метрни ташкил этди. Таҳлил қилинган турар-жой мажмуалари орасида энг баланд бино 18 қаватли бўлиб, кўп қаватли турар-жой мажмуаларининг ўртача баландлиги эса 5 қаватни ташкил қилди. Сотилаётган хонадонларда энг кам хоналар сони –битта (кўпроқ Сергели туманида кузатилди), энг кўпи эса 6 хонадан иборат бўлди. Таҳлил натижалари Тошкент шаҳри бўйича икки хонали уйлар нисбатан кўпроқ сотилишини кўрсатди. Ҳам хоналар сони, ҳам майдони жиҳатдан энг катта хонадонлар сотуви Юнусобод туманида кузатилди.
Тошкент бўйича турар-жойнинг квадрат метри учун ўртача қиймат 639,4 АҚШ долларини ташкил этди. Таҳлил этилган давр учун туманлар кесимида квадрат метри учун энг баланд баҳоланган уй-жойлар Юнусобод ва Шайхонтоҳур туманида қайд этилди (мувофиқ мос равишда 699 ва 694 АҚШ доллари). Квадрат метр учун энг паст нархлар Бектемир ва Сергели туманларида кузатилди (мувофиқ мос равишда 405 ва 411 АҚШ доллари). Миробод, Мирзо Улуғбек, Чилонзор, Олмазор, Учтепа, Яккасарой ва Яшнобод каби туманларда турар-жой нархи ушбу қийматлар ўртасида оралиғида ўзгариб турди.
Мирзо Улуғбек ва Юнусобод туманлари уй-жой сотилишига оид эълонлар сони бўйича етакчи ҳисобланиб, эълонлар сони мос равишда 23 % ва 17 % дан ошди. Энг кам эълонлар Бектемир (0,30 %) ва Учтепа (0, 56 %) туманларида кузатилди.
Тошкент шаҳри бўйича квадрат метр учун нархларнинг тақсимланиши
Туманлар бўйича хонадонлар нархи
Ўтказилган таҳлил натижалари
Ҳисоб-китобларга кўра, майдоннинг бир квадрат метрга ортиши хонадон баҳосини 1,3 % га қимматлаштиради. Кўп қаватли уйнинг баландлиги ва қаватлари сони ҳам уй-жой нархига ижобий таъсир кўрсатиб, унинг қийматини 4,6 % га оширади. Шу ўринда, хоналар сони ҳам нархни 26,3 % га кўтаради, хоналарнинг ҳаддан ортиқ кўплиги эса 3,7 % га туширади. Бу омил Ўзбекистонда хонадонлар майдони у қадар катта эмаслиги билан шартланади. Кўп фарзандли оилалар эса бир хонани икки, икки хоналини эса уч ва ҳк. кўринишга келтиришга ҳаракат қилишади. Шунинг учун муайян даражада хоналар сонининг кўплиги қийматни оширади, сўнгра хоналарнинг ҳаддан ортиқ кўплиги туфайли нарх пасая бошлайди. Шунингдек, хонадоннинг юқори қаватларда жойлашуви ҳам унинг нархига салбий таъсир кўрсатади. Яъни уй-жой қанчалик юқори қаватда жойлашган бўлса қиймати шунча камаяди (2,6 % га арзон). Агар уй ғиштдан қурилган бўлса, унинг нархи 14,3 % га ортади, чунки кўпчилик қишнинг совуқ кунларида иссиқликни кўпроқ ушлаб турувчи ғиштли уйларни афзал кўради. Шу билан бирга, натижалар жорий йўл таъмири ҳам салбий таъсир кўрсатиб, хонадон нархини 6,1 % га камайтиришини кўрсатди. Ҳисоб-китоб натижаларга кўра, пропискасиз уй-жой сотиб олишга рухсат берилгани ҳақидаги янгилик хонадонлар нархига ҳеч қандай таъсир кўрсатмагани маълум бўлди.
Асосий хулосалар
Пропискасиз уй-жой харид қилишга рухсатнинг уй нархига таъсир кўрсатмагани билан боғлиқ ҳолат ҳудудлардан келган пропискасиз одамларда пойтахтда кўчмас мулк сотиб олиш учун етарли маблағ йўқлиги билан боғлиқ. Хонадон харид қилиш учун имконияти борлар эса Тошкентда бошқа шахснинг номига расмийлаштирилган уйга эга ёки умуман турар-жойга муҳтож эмас.
1 апрелдан эътиборан 14851 та олди-сотди шартномасининг қайд этилгани, улардан 70 % бошқа ҳудудларда доимий рўйхатдан ўтган фуқароларнинг битимларига тўғри келиши эса, катта эҳтимол билан, турар-жойни қайта расмийлаштириш натижасидир. Шу ўринда таъкидлаб ўтиш жоиз, уй-жой сотиб олиш учун прописка бекор қилингунга қадар хонадонлар қариндошлар ёки яқин кишиларнинг ёрдами билан, уйни пойтахтда доимий рўйхатда турганлар номига расмийлаштириш орқали харид қилинган. Ушбу фуқаролар давлатимиз раҳбари томонидан имзоланган фармондан кейин, биринчи галда, уй-жойни ўз номига ўтказиб олишди, бу эса шартномалар сонининг ортишида намоён бўлди.
Умуман олганда, хонадон майдони, уй қаватлари ва хоналар сони, қурилишда ишлатилган материал (ғишт) каби ўзгарувчан омиллар турар-жой нархига ижобий таъсир кўрсатган бўлса, жорий йўл таъмири, хоналарнинг ҳаддан ортиқ кўплиги эса уй-жой қийматига салбий таъсир ўтказди.
Бахтишод Ҳамидов,
Малика Жуманиёзова, Иқтисодий тадқиқотлар ва ислоҳотлар маркази
"Экономическое обозрение" журнали №7 (247) 2020
Изоҳ қолдириш