Toshkent shahridagi uy-joy narxi omillari – propiska instituti islohoti doirasida

Ushbu tadqiqotda 2019 yil mart oyidan 2020 yilning mart oyigacha bo‘lgan davrda ko‘p qavatli uylardagi xonadonlar narxi haqidagi kompleks haftalik ma’lumotlar asosida Toshkent shahridagi turar-joy qiymatlarining qiyosiy tahlili o‘tkazildi. Buning uchun xonadonlarning ham tashqi, ham asosiy ichki omil va xususiyatlaridan kelib chiqqan holda turar-joyning bahosini belgilovchi gedonik narxlash modeli qo‘llanildi. Yo‘llarni ta’mirlash, shuningdek, propiska institutini isloh qilish haqidagi yangiliklar uy-joy narxiga ta’sir etuvchi tashqi omillar sifatida ko‘rib chiqildi. Turar-joy majmuasining balandligi, maydoni, qavatlar soni, xonalar miqdori, bino qurilgan material va hududga ko‘ra joylashuvi kabi xususiyatlar xonadonning bahosiga ta’sir ko‘rsatuvchi ichki omillar hisoblanadi.

Uy-joyning narxiga oid ma’lumotlar «Chastniy sektor-Nedvijimost» saytidan olindi. Sotilayotgan xonadonlar ro‘yxati besh toifaga bo‘lingandi: bir xonali, ikki xonali, uch xonali, to‘rt xonali, besh va undan ortiq xonali. 6502 ta kuzatishlardan iborat tanlov hajmi ma’lumotlar tozalanganidan so‘ng 6261 tagacha kamaydi. Poytaxtning barcha tumanlarida 2019 yildan 2020 yilgacha ta’mirlanadigan yo‘llar bo‘yicha ma’lumot «Mintaqaviy yo‘llarga buyurtmachi xizmati» DUKdan olindi.

Tavsiflovchi statistika

2019 yil mart oyidan joriy yilning mart oyigacha bo‘lgan davr uchun sotilayotgan xonadonlarning o‘rtacha maydoni 64 kv. metrni tashkil etdi. Tahlil qilingan turar-joy majmualari orasida eng baland bino 18 qavatli bo‘lib, ko‘p qavatli turar-joy majmualarining o‘rtacha balandligi esa 5 qavatni tashkil qildi. Sotilayotgan xonadonlarda eng kam xonalar soni –bitta (ko‘proq Sergeli tumanida kuzatildi), eng ko‘pi esa 6 xonadan iborat bo‘ldi. Tahlil natijalari Toshkent shahri bo‘yicha ikki xonali uylar nisbatan ko‘proq sotilishini ko‘rsatdi. Ham xonalar soni, ham maydoni jihatdan eng katta xonadonlar sotuvi Yunusobod tumanida kuzatildi.

Toshkent bo‘yicha turar-joyning kvadrat metri uchun o‘rtacha qiymat 639,4 AQSh dollarini tashkil etdi. Tahlil etilgan davr uchun tumanlar kesimida kvadrat metri uchun eng baland baholangan uy-joylar Yunusobod va Shayxontohur tumanida qayd etildi (muvofiq mos ravishda 699 va 694 AQSh dollari). Kvadrat metr uchun eng past narxlar Bektemir va Sergeli tumanlarida kuzatildi (muvofiq mos ravishda 405 va 411 AQSh dollari). Mirobod, Mirzo Ulug‘bek, Chilonzor, Olmazor, Uchtepa, Yakkasaroy va Yashnobod kabi tumanlarda turar-joy narxi ushbu qiymatlar o‘rtasida oralig‘ida o‘zgarib turdi.

Mirzo Ulug‘bek va Yunusobod tumanlari uy-joy sotilishiga oid e’lonlar soni bo‘yicha yetakchi hisoblanib, e’lonlar soni mos ravishda 23 % va 17 % dan oshdi. Eng kam e’lonlar Bektemir (0,30 %) va Uchtepa (0, 56 %) tumanlarida kuzatildi.

Toshkent shahri bo‘yicha kvadrat metr uchun narxlarning taqsimlanishi

Tumanlar bo‘yicha xonadonlar narxi

O‘tkazilgan tahlil natijalari

Hisob-kitoblarga ko‘ra, maydonning bir kvadrat metrga ortishi xonadon bahosini 1,3 % ga qimmatlashtiradi. Ko‘p qavatli uyning balandligi va qavatlari soni ham uy-joy narxiga ijobiy ta’sir ko‘rsatib, uning qiymatini 4,6 % ga oshiradi. Shu o‘rinda, xonalar soni ham narxni 26,3 % ga ko‘taradi, xonalarning haddan ortiq ko‘pligi esa 3,7 % ga tushiradi. Bu omil O‘zbekistonda xonadonlar maydoni u qadar katta emasligi bilan shartlanadi. Ko‘p farzandli oilalar esa bir xonani ikki, ikki xonalini esa uch va hk. ko‘rinishga keltirishga harakat qilishadi. Shuning uchun muayyan darajada xonalar sonining ko‘pligi qiymatni oshiradi, so‘ngra xonalarning haddan ortiq ko‘pligi tufayli narx pasaya boshlaydi. Shuningdek, xonadonning yuqori qavatlarda joylashuvi ham uning narxiga salbiy ta’sir ko‘rsatadi. Ya’ni uy-joy qanchalik yuqori qavatda joylashgan bo‘lsa qiymati shuncha kamayadi (2,6 % ga arzon). Agar uy g‘ishtdan qurilgan bo‘lsa, uning narxi 14,3 % ga ortadi, chunki ko‘pchilik qishning sovuq kunlarida issiqlikni ko‘proq ushlab turuvchi g‘ishtli uylarni afzal ko‘radi. Shu bilan birga, natijalar joriy yo‘l ta’miri ham salbiy ta’sir ko‘rsatib, xonadon narxini 6,1 % ga kamaytirishini ko‘rsatdi. Hisob-kitob natijalarga ko‘ra, propiskasiz uy-joy sotib olishga ruxsat berilgani haqidagi yangilik xonadonlar narxiga hech qanday ta’sir ko‘rsatmagani ma’lum bo‘ldi.

Asosiy xulosalar

Propiskasiz uy-joy xarid qilishga ruxsatning uy narxiga ta’sir ko‘rsatmagani bilan bog‘liq holat hududlardan kelgan propiskasiz odamlarda poytaxtda ko‘chmas mulk sotib olish uchun yetarli mablag‘ yo‘qligi bilan bog‘liq. Xonadon xarid qilish uchun imkoniyati borlar esa Toshkentda boshqa shaxsning nomiga rasmiylashtirilgan uyga ega yoki umuman turar-joyga muhtoj emas.

1 apreldan e’tiboran 14851 ta oldi-sotdi shartnomasining qayd etilgani, ulardan 70 % boshqa hududlarda doimiy ro‘yxatdan o‘tgan fuqarolarning bitimlariga to‘g‘ri kelishi esa, katta ehtimol bilan, turar-joyni qayta rasmiylashtirish natijasidir. Shu o‘rinda ta’kidlab o‘tish joiz, uy-joy sotib olish uchun propiska bekor qilingunga qadar xonadonlar qarindoshlar yoki yaqin kishilarning yordami bilan, uyni poytaxtda doimiy ro‘yxatda turganlar nomiga rasmiylashtirish orqali xarid qilingan. Ushbu fuqarolar davlatimiz rahbari tomonidan imzolangan farmondan keyin, birinchi galda, uy-joyni o‘z nomiga o‘tkazib olishdi, bu esa shartnomalar sonining ortishida namoyon bo‘ldi.

Umuman olganda, xonadon maydoni, uy qavatlari va xonalar soni, qurilishda ishlatilgan material (g‘isht) kabi o‘zgaruvchan omillar turar-joy narxiga ijobiy ta’sir ko‘rsatgan bo‘lsa, joriy yo‘l ta’miri, xonalarning haddan ortiq ko‘pligi esa uy-joy qiymatiga salbiy ta’sir o‘tkazdi.

Baxtishod Hamidov,

Malika Jumaniyozova, Iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazi

"Ekonomicheskoye obozreniye" jurnali №7 (247) 2020