Propiskani bekor qilish yo‘lida
O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining 2018 yil 26 dekabrdagi PQ-4079-son «O‘zbekiston Respublikasi fuqarosining xorijga chiqish biometrik pasportini rasmiylashtirish va berish tizimini yaratish hamda O‘zbekiston Respublikasi biometrik pasport tizimini modernizatsiya qilishga doir qo‘shimcha chora-tadbirlar to‘g‘risida»gi qaroriga muvofiq, 2021 yildan boshlab respublika hududida personallashtirilgan shaxsni tasdiqlovchi guvohnoma – ID-kartalar joriy etiladi.
Mamlakatimiz Prezidenti Shavkat Mirziyoyev 2020 yilning 25 yanvardagi Oliy Majlisga Murojaatnomasida parlament va hukumatga 1 aprelga qadar propiska tizimini isloh qilish bo‘yicha xalqaro tajribani o‘rganib, uni takomillashtirish bo‘yicha aniq takliflarni ishlab chiqishni topshirdi. Shunga ko‘ra, 2020 yilning 11 fevral kuni propiska instituti islohoti e’lon qilingan bo‘lib, 1 apreldan e’tiboran doimiy propiskadan qat’iy nazar Toshkent va Toshkent viloyatida ko‘chmas mulk sotib olishga ruxsat berildi.
Ushbu tadqiqotda 2019 yil mart oyidan 2020 yilning mart oyigacha bo‘lgan davrda ko‘p qavatli uylardagi xonadonlar narxi haqidagi kompleks haftalik ma’lumotlar asosida Toshkent shahridagi turar-joy qiymatlarining qiyosiy tahlili o‘tkazildi. Buning uchun xonadonlarning ham tashqi, ham asosiy ichki omil va xususiyatlaridan kelib chiqqan holda turar-joyning bahosini belgilovchi gedonik narxlash modeli qo‘llanildi. Yo‘llarni ta’mirlash, shuningdek, propiska institutini isloh qilish haqidagi yangiliklar uy-joy narxiga ta’sir etuvchi tashqi omillar sifatida ko‘rib chiqildi. Turar-joy majmuasining balandligi, maydoni, qavatlar soni, xonalar miqdori, bino qurilgan material va hududga ko‘ra joylashuvi kabi xususiyatlar xonadonning bahosiga ta’sir ko‘rsatuvchi ichki omillar hisoblanadi.
Uy-joyning narxiga oid ma’lumotlar «Chastniy sektor-Nedvijimost» saytidan olindi. Sotilayotgan xonadonlar ro‘yxati besh toifaga bo‘lingandi: bir xonali, ikki xonali, uch xonali, to‘rt xonali, besh va undan ortiq xonali. 6502 ta kuzatishlardan iborat tanlov hajmi ma’lumotlar tozalanganidan so‘ng 6261 tagacha kamaydi. Poytaxtning barcha tumanlarida 2019 yildan 2020 yilgacha ta’mirlanadigan yo‘llar bo‘yicha ma’lumot «Mintaqaviy yo‘llarga buyurtmachi xizmati» DUKdan olindi.
Xorijiy tadqiqotlar sharhi
Sirpal (1994) loyihalanayotgan savdo markazlari qurilishi to‘g‘risidagi e’lonlarning atrofdagi xonadonlarga ta’sirini o‘rganib, savdo markazlariga yaqin joylashgan uy-joy uzoqdagi xonadonlarga qaraganda balandroq narxlanishi mumkin, degan xulosaga keldi.
Tang (2016) uy-joy narxi va avtomobilchilar uchun bojning joriy etilishiga oid yangiliklar o‘rtasidagi aloqani o‘rganib chiqib, pullik alternativ avtomobil yo‘llari atrofidagi ko‘chmas mulk narxlari nisbatan tozaroq havo va shovqin darajasi pastligi uchun yuqori, degan xulosaga keldi. Bundan tashqari, Tangning fikricha, avtomobil yo‘llari uchun soliq joriy etilganidan so‘ng ushbu trassalar atrofidagi uy-joy narxi mazkur hududdan bir kilometr naridagi xonadonlarga nisbatan 3,7 foizga oshdi.
Nittel va boshq. tomonidan o‘tkazilgan tadqiqot (2016) davomida avtomobillar sonining ortishi haqidagi yangiliklarning uy-joy narxiga ta’siri tahlil qilindi. Tahlillar avtomobil chiqindi gazlarining ko‘payishi ushbu huddudda joylashgan ko‘p xonali uylarning narxiga salbiy ta’sir qilayotganini ko‘rsatdi.
Bateman (2001) va Nelson (2008) meta-tahlili transport vositalari soni va yo‘llarning ikki baravar ortishi haqidagi yangiliklar uy-joy sotish narxlarining mos ravishda 0,3-0,6 % va 0,5-3 % ga pasayishiga olib kelishini, bu esa havoning ifloslanishi bilan bog‘liqligini aniqladi.
Li (2016) Pekinda temir yo‘l qurilishi bo‘yicha rejalashtirilgan dasturlar haqidagi yangiliklarning turar-joy majmualari narxiga ta’sirini o‘rganib chiqdi. Uning fikricha, mulk egalari gavjumroq hududlarda temir yo‘llarga yaqin joylashgan xonadonlar uchun qo‘shimcha miqdorda haq to‘lashga tayyor, bu esa uy-joy narxlarining balandligida namoyon bo‘ladi.
Xu (2016) metroning yangi liniyalari katta markazlashtirilgan shaharlarda ijobiy tashqi omil hisoblanib, odatda, uy-joy sotish narxlariga yanada ijobiy ta’sir ko‘rsatadi, degan xulosaga keldi. Shuningdek, u metro stansiyalari yaqinida joylashgan turar-joy binolari atrofida ofis va do‘konlar barpo etilishi ehtimoli ko‘proq ekanini ta’kidlab o‘tdi.
Tavsiflovchi statistika
2019 yil mart oyidan joriy yilning mart oyigacha bo‘lgan davr uchun sotilayotgan xonadonlarning o‘rtacha maydoni 64 kv. metrni tashkil etdi. Tahlil qilingan turar-joy majmualari orasida eng baland bino 18 qavatli bo‘lib, ko‘p qavatli turar-joy majmualarining o‘rtacha balandligi esa 5 qavatni tashkil qildi. Sotilayotgan xonadonlarda eng kam xonalar soni –bitta (ko‘proq Sergeli tumanida kuzatildi), eng ko‘pi esa 6 xonadan iborat bo‘ldi. Tahlil natijalari Toshkent shahri bo‘yicha ikki xonali uylar nisbatan ko‘proq sotilishini ko‘rsatdi. Ham xonalar soni, ham maydoni jihatdan eng katta xonadonlar sotuvi Yunusobod tumanida kuzatildi.
Toshkent bo‘yicha turar-joyning kvadrat metri uchun o‘rtacha qiymat 639,4 AQSh dollarini tashkil etdi. Tahlil etilgan davr uchun tumanlar kesimida kvadrat metri uchun eng baland baholangan uy-joylar Yunusobod va Shayxontohur tumanida qayd etildi (muvofiq mos ravishda 699 va 694 AQSh dollari). Kvadrat metr uchun eng past narxlar Bektemir va Sergeli tumanlarida kuzatildi (muvofiq mos ravishda 405 va 411 AQSh dollari). Mirobod, Mirzo Ulug‘bek, Chilonzor, Olmazor, Uchtepa, Yakkasaroy va Yashnobod kabi tumanlarda turar-joy narxi ushbu qiymatlar o‘rtasida oralig‘ida o‘zgarib turdi.
Mirzo Ulug‘bek va Yunusobod tumanlari uy-joy sotilishiga oid e’lonlar soni bo‘yicha yetakchi hisoblanib, e’lonlar soni mos ravishda 23 % va 17 % dan oshdi. Eng kam e’lonlar Bektemir (0,30 %) va Uchtepa (0, 56 %) tumanlarida kuzatildi.
Toshkent shahri bo‘yicha kvadrat metr uchun narxlarning taqsimlanishi
Tumanlar bo‘yicha xonadonlar narxi
O‘tkazilgan tahlil natijalari
Hisob-kitoblarga ko‘ra, maydonning bir kvadrat metrga ortishi xonadon bahosini 1,3 % ga qimmatlashtiradi. Ko‘p qavatli uyning balandligi va qavatlari soni ham uy-joy narxiga ijobiy ta’sir ko‘rsatib, uning qiymatini 4,6 % ga oshiradi. Shu o‘rinda, xonalar soni ham narxni 26,3 % ga ko‘taradi, xonalarning haddan ortiq ko‘pligi esa 3,7 % ga tushiradi. Bu omil O‘zbekistonda xonadonlar maydoni u qadar katta emasligi bilan shartlanadi. Ko‘p farzandli oilalar esa bir xonani ikki, ikki xonalini esa uch va hk. ko‘rinishga keltirishga harakat qilishadi. Shuning uchun muayyan darajada xonalar sonining ko‘pligi qiymatni oshiradi, so‘ngra xonalarning haddan ortiq ko‘pligi tufayli narx pasaya boshlaydi. Shuningdek, xonadonning yuqori qavatlarda joylashuvi ham uning narxiga salbiy ta’sir ko‘rsatadi. Ya’ni uy-joy qanchalik yuqori qavatda joylashgan bo‘lsa qiymati shuncha kamayadi (2,6 % ga arzon). Agar uy g‘ishtdan qurilgan bo‘lsa, uning narxi 14,3 % ga ortadi, chunki ko‘pchilik qishning sovuq kunlarida issiqlikni ko‘proq ushlab turuvchi g‘ishtli uylarni afzal ko‘radi. Shu bilan birga, natijalar joriy yo‘l ta’miri ham salbiy ta’sir ko‘rsatib, xonadon narxini 6,1 % ga kamaytirishini ko‘rsatdi. Hisob-kitob natijalarga ko‘ra, propiskasiz uy-joy sotib olishga ruxsat berilgani haqidagi yangilik xonadonlar narxiga hech qanday ta’sir ko‘rsatmagani ma’lum bo‘ldi.
Asosiy xulosalar
Propiskasiz uy-joy xarid qilishga ruxsatning uy narxiga ta’sir ko‘rsatmagani bilan bog‘liq holat hududlardan kelgan propiskasiz odamlarda poytaxtda ko‘chmas mulk sotib olish uchun yetarli mablag‘ yo‘qligi bilan bog‘liq. Xonadon xarid qilish uchun imkoniyati borlar esa Toshkentda boshqa shaxsning nomiga rasmiylashtirilgan uyga ega yoki umuman turar-joyga muhtoj emas.
1 apreldan e’tiboran 14851 ta oldi-sotdi shartnomasining qayd etilgani, ulardan 70 % boshqa hududlarda doimiy ro‘yxatdan o‘tgan fuqarolarning bitimlariga to‘g‘ri kelishi esa, katta ehtimol bilan, turar-joyni qayta rasmiylashtirish natijasidir. Shu o‘rinda ta’kidlab o‘tish joiz, uy-joy sotib olish uchun propiska bekor qilingunga qadar xonadonlar qarindoshlar yoki yaqin kishilarning yordami bilan, uyni poytaxtda doimiy ro‘yxatda turganlar nomiga rasmiylashtirish orqali xarid qilingan. Ushbu fuqarolar davlatimiz rahbari tomonidan imzolangan farmondan keyin, birinchi galda, uy-joyni o‘z nomiga o‘tkazib olishdi, bu esa shartnomalar sonining ortishida namoyon bo‘ldi.
Umuman olganda, xonadon maydoni, uy qavatlari va xonalar soni, qurilishda ishlatilgan material (g‘isht) kabi o‘zgaruvchan omillar turar-joy narxiga ijobiy ta’sir ko‘rsatgan bo‘lsa, joriy yo‘l ta’miri, xonalarning haddan ortiq ko‘pligi esa uy-joy qiymatiga salbiy ta’sir o‘tkazdi.
Baxtishod Hamidov,
Malika Jumaniyozova, Iqtisodiy tadqiqotlar va islohotlar markazi
"Ekonomicheskoye obozreniye" jurnali №7 (247) 2020
Izoh qoldirish